DERECHO DE LA EDIFICACION
SEVILLA -MÁLAGA -UTRERA
El Derecho de la construcción o edificación es la rama del ordenamiento jurídico que tiene por objeto la regulación de los procedimientos constructivos y todo lo que ello conlleva, comprendiendo la fase de planificación y estudios previos hasta la la ejecución final de la obra y su legalización.
No cabe duda que el sector de la construcción es de una gran importancia desde el punto de vista económico, siendo uno de los grandes motores económicos, lo que hace necesario para su correcto desarrollo, la normativa que regularice jurídicamente este sector.
Hemos de destacar la especial importancia los llamados Agentes de la edificación y su ámbito de responsabilidad que, según el artículo 8 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) son “ todas las personas físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación.” y a los que la ley encomienda una responsabilidad individualizada, aunque a veces mancomunada y solidaria entre ellos, que habitualmente constituyen el núcleo principal de muchas reclamaciones en esta rama del derecho.
No obstante, también debemos incluir en esta área del derecho las cuestiones fiscales derivadas de la construcción o de la promoción inmobiliaria, como son el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que afectaran a las operaciones mercantiles e inmobiliarias.
Dentro de las relaciones contractuales en esta materia destacamos entre otros, como habitual el contrato de ejecución de obra o de edificación, en virtud del cual una de las partes del contrato se obliga a ejecutar una edificación y la otra a pagar un precio por ella.
Responsabilidad civil de los agentes intervinientes en la edificación.
Proyectista :El artículo 10.1 de la LOE define el proyectista como “ el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.”
Director de la obra : Entre los técnicos que intervienen en la edificación y que integran la denominada “dirección facultativa”, se encuentra el director de obra que define el art. 12.1 LOE como el agente que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto .
Director de la ejecución de la obra :La LOE los regula en el mismo precepto, sin embargo, éste distingue entre las entidades de control de calidad de la edificación y los laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación. Respecto de las entidades, la ley las define como aquéllas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable .
Promotor: Se define en el artículo 9.1 de la LOE como “ cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios y ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.”
Constructor: El artículo 11 de la LOE establece las obligaciones propias del constructor, de las que podemos destacar, en primer lugar, la ejecución de la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de la obra y del Director de la ejecución de la obra.
Los suministradores de productos, entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación : Según el art.15 LOE se consideran suministradores de productos a los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción. Y se entiende por producto de construcción aquel que se fabrica para su incorporación permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecución.
Las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación: El art. 14 LOE los incorpora como agentes de la edificación cuya función es la de prestar asistencia técnica, sea en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra –entidades de control-, o mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra –laboratorios.
Responsabilidad por vicios o defectos en la edificación.
Acción de responsabilidad
Plazos de garantía
Acciones contractuales
Acciones de repetición
Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.
Seguro de daños
Coordinador de Seguridad y Salud y Recurso preventivo
Sanciones por Inspecciones de Trabajo o Seguridad Social
Obligación de la contratación de seguros
La LOE establece únicamente como seguro obligatorio aquel que cubra los vicios o defectos estructurales y solo en relación a los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
El incumplimiento de la obligación de concertar el referido seguro RC supone responder de manera personal de los daños que se deriven. Sin embargo, en la práctica esta norma carece de eficacia, ya que el promotor responde siempre frente al adquirente, sin perjuicio de la acción de repetición.
Así los plazos de la responsabilidad podrá variar según sigue:
Defectos graves, entendiéndose como tales aquellos que afectan a la estructura de la edificación, el plazo de responsabilidad en este caso es de diez años,
Ante vicios o defectos de habitabilidad, en cuyo caso el plazo de responsabilidad será de 3 años.
O, en último lugar, ante defectos de acabado y terminación, el plazo será de un año.
